Gradnja obiteljske kuće složen je proces, stoga je u nastavku navedeno koje je sve etape potrebno proći od ideje do realizacije projekta.
Arhitekta se odabire na temelju njegove stručnosti i kvalitete, a ne isključivo prema kriteriju najniže cijene. Važno je i da se rad arhitekta podudara s osobnim ukusom investitora. Dobra komunikacija i razumijevanje između arhitekta i investitora ključ su uspješnog projekta.
Prije projektiranja poželjno je posjedovati sljedeće dokumente:
– izvod iz katastarskog plana ne stariji od 6 mjeseci (https://e-uprava.apis-it.hr/gup)
– izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava
gradnje na građevnoj čestici (www.e-izvadak.pravosudje.hr)
– geodetski snimak stvarnog stanja (angažiranje ovlaštenog geodeta)
– geotehnički elaborat koji je preporučljivo raditi u slučaju da postoji sumnja na
podzemne vode, stijene, klizišta, močvarno i pjeskovito tlo i slično
– građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz katastra da je objekt izgrađen prije 15.
veljače 1968. (ako je na parceli postojeći stari objekt)
– Rješenje o izvedenom stanju (ako je postojeća kuća legalizirana).
U slučaju da ne postoje odgovarajući nacrti, potrebno je naručiti arhitektonsko snimanje i iscrtavanje nacrta postojećeg stanja. To je potrebno i zbog smanjenja troškova komunalne naknade za novu građevinu.
Idejnim rješenjem daju se osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja kuće i određuje smještaj na parceli. Prije njegove izrade investitor treba napraviti projektni zadatak u kojemu će biti sadržani opis buduće kuće te vlastite preference, potrebe i želje. Također je važno odrediti financijsku konstrukciju i budžet kojim se raspolaže. Proces projektiranja i izrada idejnog rješenja ovisi o stupnju složenosti projekta, a može trajati od dva do tri tjedna do nekoliko mjeseci.
Idejno rješenje predaje se uz zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja.
Na temelju idejnog rješenja izdaju se posebni uvjeti i uvjeti priključenja. Javnopravna tijela (HEP, Plinara, Hrvatske vode, Hakom, MUP…) dužna su nakon predaje zahtjeva utvrditi posebne uvjete i uvjete priključenja za gradnju građevine prikazane u idejnom rješenju. Posebni uvjeti i uvjeti priključenja primjenjuju se kod izrade glavnog projekta.
Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata kojima se daje tehničko rješenje građevine i dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i određenih zahtjeva i uvjeta. Glavni projekt ovisno o vrsti građevine, odnosno radova, sadrži: arhitektonski projekt, građevinski projekt (projekt statike i projekt vode i odvodnje), elektrotehnički projekt, strojarski projekt.
Izradi glavnog projekta prethodi izrada elaborata za koje se pokaže potreba, npr. krajobrazni elaborat, geomehanički elaborat, elaborat zaštite od požara, elaborat zaštite na radu… (elaborat je pismeni prilog u kojemu se neki predmet temeljito stručno obrazlaže).
U glavnom projektu moraju biti navedeni podatci potrebni za izračun komunalnog i vodnog doprinosa, podatci iz elaborata koji su poslužili kao podloga za njihovu izradu te projektirani vijek uporabe građevine i uvjeti za njezino održavanje.
Nakon izrade glavnog projekta slijedi zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. Građevinsku dozvolu izdaje županijski ili gradski ured za prostorno uređenje i
graditeljstvo, a ovjerava ga referent u odsjeku za graditeljstvo. Gradnji kuće može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Smatra se da je investitor pristupio gradnji od dana prijave gradilišta.
Komunalni i vodni doprinos plaćaju se prema m³ buduće građevine. Iznos komunalnog doprinosa definira jedinica lokalne samouprave prema zonama. Vodni doprinos obračunavaju Hrvatske vode u skladu s tri moguće zone u RH gdje se predviđa gradnja: zona A, B i C.
Izvedbeni projekt nije obavezan za obiteljske kuće, ali je preporučljiv jer daje izvođaču detaljne upute za izvođenje radova. U izvedbenom projektu grafički i tekstualno su razrađeni svi detalji gradnje koji izvođaču mogu poslužiti kao precizno uputstvo na gradilištu, čime se osigurava kvaliteta izvedbe. Na temelju izvedbenog projekta rade se i konačni troškovnici koji će dati precizniju procjenu troškova gradnje i opreme.
Troškovnik se izrađuje nakon izrade izvedbenog projekta (ili na temelju glavnog projekta). U njemu su točno definirani svi potrebni radovi i navedene sve potrebne količine materijala za pojedine radove. Troškovnik se sastoji od građevinsko-obrtničkih i instalaterskih radova. Na temelju troškovnika investitor traži ponude od različitih izvođača tako što mu oni šalju ispunjeni troškovnik. Na taj način investitor dobiva i uvid u cijene radova.
Na temelju troškovnika koji su ispunile različite tvrtke za izvođenje radova, odlučite se za onu koja vam najviše odgovara. Treba imati na umu konačnu cijenu, no naravno, ponekad cijena nije jamstvo kvalitete pa će u tom slučaju dobro doći preporuka osobe u koju imate povjerenja. Nakon odabira izvođača, investitor je dužan tijelu graditeljstva najkasnije u roku od osam dana prije početka gradnje pisano prijaviti početak gradnje. Prije početka gradnje investitor je dužan osigurati provedbu iskolčenja građevine koju radi ovlašteni geodet (označavanje projektiranih dimenzija i položaja objekta s projektnog plana na teren).
Tehnički pregled obavlja se u svrhu utvrđivanja usklađenosti građevine s građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom. Investitor je dužan omogućiti provedbu tehničkog pregleda i dati traženu dokumentaciju na uvid. Nakon obavljenog tehničkog pregleda izdaje se uporabna dozvola nakon čega se građevina može početi koristiti, odnosno staviti u pogon.
© 2020 Concept Ing // Designed by PLAMGRAPH
